濟南市歷下區(qū)環(huán)山路25號院，往北不到500米就是主干道經十路，往南近千佛山風景區(qū)，到東方雙語實驗學校不到1公里——黃金地段+臨近學區(qū)的“雙光環(huán)”下，卻杵著一批沒人愿碰的老房子。
“地段是真好，可房子狀況也是真不理想。”山東財欣行政事業(yè)資產管理有限公司工作人員王驍男第一次上門勘察時，心里就涼了半截：窗戶縫漏風像篩子，墻皮一摸掉一手灰，不少房子連基本使用功能都沒了。周邊中介更是直言：“這周圍的老房就這樣，想租就別挑。”
這不是環(huán)山路小院獨有的困局。當前，我國城鎮(zhèn)化早過了“攤大餅”的年代，城市發(fā)展從“大規(guī)模建新城”的增量擴張階段邁入“挖潛存量提質效”的更新時期，盤活老城核心區(qū)閑置資源，成了各地必須啃的硬骨頭?？上癍h(huán)山路小院這樣的老房，尤其是公有住房，占著好位置卻“老破舊”，成了城市更新里“啃不動又繞不開”的硬骨頭。
老房改造不易，更難的是：城市更新，錢從哪來？
作為省級行政事業(yè)資產統(tǒng)籌盤活平臺的山東省財欣資產運營有限公司，自2021年起接手了約4000處省級行政資產，三年間商業(yè)地產盤活率達到98%、公有住宅盤活率92%，年租金從2700萬元飆至1億元。而環(huán)山路小院這18套老房的重生，正是這套“造血法”鮮活的基層樣本。
114萬“手術費”下去，昔日“老破小”一房難求
山東財欣接手的4000處資產里，3000多處是公有住宅，幾乎都帶著“環(huán)山路小院同款病”：占著黃金地段，房子狀況卻不好?？吭砍鲎猓孔饨鸬?，還沒人愿租。
想讓“好地段”真正值錢，改造勢在必行。
環(huán)山路25號院的18套老房，是山東財欣長租公寓項目最新的一片“試驗田”。
這批房子地理位置上較為集中，是20世紀80年代省高院的職工宿舍，戶型不算差，可線路老、裝修舊?！安皇菦]人租房，是沒人租狀況這么差的房?！蓖躜斈信芰撕脦滋酥苓?，摸得門兒清：附近區(qū)位優(yōu)勢突出，上下班方便，學區(qū)也好，新市民、陪讀家庭租房需求大，缺的是“能住得舒服的房子”。
今年，山東財欣砸下114萬元，給這18套老房“動大手術”：水電管網全換成新的，再也不用怕漏水跳閘；消防設施重新布局，住著更安心；窗戶換成隔音斷橋鋁，冬天不漏風、夏天不進雨；連水表電表都改成遠程控制，不用再上門抄表。裝修也花了心思，瞄準20到40歲的租戶，選了現代簡約風格，配齊品牌冰箱、洗衣機，真正做到“拎包入住”。
光改得好還不夠，得租得出去、租上好價錢。山東財欣沒自己“下場”，而是引入長租公寓領軍品牌“中合寓”合作，約定“保底收益+超額分成”，讓“專業(yè)的人做專業(yè)的事”：由中合寓對接租賃市場，負責租戶招募、日常運維等前端工作，山東財欣則聚焦資產安全把控與品質監(jiān)督，既保障了資產的長期穩(wěn)定收益，又避免了自營過程中的運營風險。
效果立竿見影：9月，18套老房改造完成推向市場后，僅用一個月便全部租空。
這不是煥發(fā)新生的第一批老房。去年，位于燕子山小區(qū)的第一批試點43套老房完成改造投入市場；今年1月，同樣位于燕子山小區(qū)的第二批10套老房煥新完成投入運營。截至目前，山東財欣投入380萬元改造了71套老房，出租率100%。王驍男算了一筆賬：“改造后的‘老房’，單套租金比改造前漲了30%，照樣有人搶。我們算了下，大概2.5年就能收回改造成本?！痹浀摹伴e置包袱”，不僅給租戶提供了更多選擇，也實現了國有資產的保值增值。
從住宅造血到全域活商，不讓死租金“困死”活商戶
環(huán)山路老房靠“改”活了，可城市里的商業(yè)資產，比如臨街商鋪、老舊辦公樓，盤活起來更難。盤活環(huán)山路老房過程中“按需調整”的思路，被搬到了商業(yè)地產上，催生出一套市場化租金調整機制。
行政事業(yè)性的商業(yè)資產，歷來是盤活難點：租金定低了，國有資產又吃虧，定高了，商戶扛不住就跑路，資產空著更虧。山東省財欣行政事業(yè)資產管理有限公司工作人員蔡宗錕介紹：“我們不拍腦袋決定價格，是應該漲還是跌，讓市場說話。”
具體實踐中，如果租戶在租期內覺得租金太高，提了降租申請，山東財欣就把當前租金掛到公開市場推廣招租：有人愿意按這個價租，說明租金合理，原租戶或者接受原價或者退租；要是沒人接，就坐下來跟租戶協(xié)商調價。同理，如果市場回暖，租金上漲，也可以反向驗證，調漲租金。這套機制，被蔡宗錕總結成“先立后破，不立不破，以退為進”——既守住了國資底線，又給了商戶活路。
今年7月，青島市市北區(qū)延安一路31號街的一個商業(yè)項目，就靠這套機制“起死回生”。這條街受遺留問題影響，再疊加經濟環(huán)境，300多米的街區(qū)，商鋪空了40%，空置后長期招不到新租戶。承租方姜偉為扭轉經營頹勢，投資數百萬元將其打造為攝影基地。但錢投下去了，基地還沒建好，大量商戶跑路。姜偉因經營困難，向山東財欣提出降租申請。
這時，“租金機制”救了場。山東財欣立馬按當前租金公開掛牌招租?！皟纱螔炫?，都沒人愿意接。這說明價格真的高了。最后，租金降到原來的八折?！辈套阱K介紹?！皦毫σ幌伦有断氯ゲ簧?！”姜偉告訴記者，目前，攝影基地建設已經基本完成，等待新的商戶入駐。
這套機制“不搞人情，只講規(guī)則”：租期內只調一次，最多降兩成，既防了“盲目降價虧國資”，也堵了“硬扛空租更虧本”的坑。今年上半年市場不景氣，山東財欣商業(yè)地產盤活運營率反而逆勢上漲到了98%，總租金收入也較去年同期上漲15%，10月中旬就完成去年全年量?！吧虘艋畹煤?，資產才值錢，這是良性循環(huán)。這樣既避免了‘盲目降價’損害國有資產收益，也防止了‘盲目不降價’導致原有商戶流失、資產空置的問題?！辈套阱K說。截至目前，山東財欣已運用這一機制成功處理7起租金調整案例，有效平衡國有資產保值增值與租戶的利益。
聯盟破壁壘，讓“造血模式”跑進更多街區(qū)
城市更新從來不是“一家企業(yè)的獨角戲”——靠一家企業(yè)單打獨斗，能盤活幾千處資產；但要讓“造血”模式在全省鋪開，就得打破地域、行業(yè)的“圍墻”。
今年，山東財欣在山東省行政事業(yè)性資產運營聯盟基礎上，發(fā)起組建山東省資產運營聯盟，吸引112家成員單位，資產規(guī)模超9.8萬億元，把行政事業(yè)單位、國有企業(yè)、金融法律機構擰成了“一股繩”。
在此之前，區(qū)縣盤活資產常陷“兩難”：手里握著閑置房，卻沒改造經驗；想找金融支持，又沒對接渠道，只能眼睜睜看著“好資源”躺成“死資產”。而聯盟一成立，這套“困局”就破了——你有老房，我來出改造方案；你缺資金，他來搭金融橋+梁；你沒租戶，大家共享客戶資源。
“只靠財政‘輸血’走不遠，靠一家‘造血’做不大?！鄙綎|省財欣行政事業(yè)資產管理有限公司負責人認識到，環(huán)山路老房的實踐已經證明，老房子能改出好效益，關鍵在“不搞簡單出租，要做價值創(chuàng)造”。而聯盟的意義，就是把環(huán)山路老房老房價值創(chuàng)造的能力，從“單點突破”變成“全域覆蓋”。
現在，這套打法已經往基層沉：山東財欣正和濟南歷下區(qū)深度對接，要把老舊小區(qū)的改造中積累出的經驗，復制到更多區(qū)縣的閑置房產中，讓更多限制地產像環(huán)山路25號院一樣，從“沒人要”變成“有活力”。
“以前覺得城市更新就得政府砸錢，現在發(fā)現，找對模式、用活資源，閑置資產自己能‘生錢’。未來，我們還計劃將省級行政資產盤活的成功經驗，拓展至更廣泛的城市更新領域。積極與金融機構等合作伙伴聯動，接收并盤活銀行不良資產等更多類型的存量資產，通過專業(yè)化改造與功能重塑，為城市更新提供更多可持續(xù)、市場化的解決方案?！痹撠撠熑苏f。
（大眾新聞記者 陳曉婉 趙雅南 設計 張海飛）